狩野建築 コラム

宅地とは「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」の事です。基本的な地目では「注文住宅などの一戸建てやマンション」などを建てたり、「ショッピングセンターやコンビニ、個人商店」や「町工場等」の工業施設を建てるなどは宅地に該当します。しかし、宅地だからといって建物ならなんでも建てられるわけではありません。「用途地域」というものがあり、(計画的な市街地を形成する為、用途に応じて13の地域に分けられたエリア)があります。用途地域を大きく分けると「住居系・商業系・工業系」に分けられます。住居系は13地域あるうちの8地区あります。「住居系」8地区の中でもそれぞれ建蔽率・容積率が異なります。例えば、「第一種低層住居専用地域」と「第一種住居地域」では、第一種住居地域の方が建蔽率・容積率ともに広いお家が建てられます。
このように注文住宅を建てる土地探しもすごく重要なことです。また、宅地に出来ない土地もあります。宅地に出来ない土地は「都市計画法・建築基準法・農地法・森林法」などの制限を受けている土地は宅地にはできません。例えば「都市公園区域にある山林・市街化調整区域にある山林・市街化調整区域にある農地・農業振興地域内にある農地」などは都市計画法・建築基準法・森林法・農地法の制限を受けている為、宅地にはできません。また、市街化区域であっても生産緑地に指定されている農地は宅地として利用が出来ない場合があります。さて、用途地域は13種類あると前にお話したと思います。その中で大きく分けると「住居系の用途地域は8地区」「商業系の用途地域は2地区」「工業系の用途地域は3地区」あります。まずは、住居系から説明させて頂きます。「第一種低層住居専用地域」低層住宅の建てられる地域です。高さ制限は10メートル程度の制限で、注文住宅で「木造軸組工法＜在来工法＞」「木造枠組み工法＜ツーバイ工法＞」「軽量鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の戸建て注文住宅や高さ10メートル以下の低層マンション、床面積の合計が50㎡以下であれば個人商店などの店舗も建てられます。ただしコンビニは建てることができません。「第二種低層住居専用地域」第一種低層住居専用地域と同じく低層住居を建てられる地域ですが、第一種低層住居専用地域との違いは延床面積150㎡までの店舗を建てることができます。コンビニや飲食店などを建てることが可能です。「第一種中高層住居専用地域」建物の高さなどの制限はなく、2階建て以内の建物や床の面積が500㎡以下であれば、店舗モ建てられ、学校などの教育施設や病院や図書館、神社・お寺なども建てることができます。3階建て以上の建物も建築可能なのです。「第二種中高層住居専用地域」第一種中高層住居専用地域に建てられる建築物を建てることは可能でそれに加え2階建て以内で床面積が1500㎡以下であれば店舗や事務所も建てられます。「第一種住居地域」住宅の環境を守る為の地域で、教育施設・病院・図書館・神社・お寺・店舗や事務所に加え3000㎡の店舗や事務所またホテルなども建築可能の地域でにぎやかな地域になり駅なども近い場合が多いです。「第二種住居地域」第一種住居地域に加えボーリング場やスケート場、床面積10000㎡以下ならパチンコ屋・カラオケボックスなどといった娯楽施設も建築可能な地域です。「準住居地域」国道や幹線道路沿いが多く建物自体は第二種住居地域に建てられる建物は建築可能です。車庫や倉庫客席の部分が200㎡未満であれば、映画館や劇場bなども建築可能です。準住居地域は車で移動する人や分譲マンションの購入を考えている人に向いている地域です。「田園住居地域」第一種低層住居専用地域に近く農業と調和した低層住宅の環境を守る為の地域です。注文住宅などの他に教育施設・病院・神社・寺院や2階建て以下の建物なら農産物直売所なども建てられます。以上が住居系8地区の用途地域です。また、これらの用途地域に建物を建てようとする土地が防火地域・準防火地域・用途区域などの指定がまたがっているケースもあります。防火地域・準防火地域とは、「市街地における火災の危険を防除するために定める地域」として指定されるエリアの事です。防火地域や準防火地域が最も多いのは東京都ですが、東京都は建売住宅・注文住宅など、木造軸組工法(在来工法)や木造枠組み工法(ツーバイフォー)などの住宅が密集してしかも狭い道路が多く対応しきれない為、新たな防火規制区域が2003年に定められました。防火地域・準防火地域・新たな防火規制区域に建てられる住宅・建物と種別とは「防火地域」の建築制限は床面積100㎡以下の場合2階建てまでの鉄筋コンクリート造や耐火被覆をした耐火構造である鉄骨造、また開口部などを防火窓・防火ドア・防火ダンパー付きの換気口にする。木造住宅でも耐火被覆をしたり、耐火構造までいかなくとも一定の基準を適合する構造であれば建てることは可能です。ただし開口部の窓やドア、換気扇などは防火仕様にする必要があります。また、延床面積が100㎡以下の3階建以上の建物と延床面積が100㎡を超える建物に関しましては、「耐火建築物」鉄筋コンクリート造や耐火被膜をした鉄骨造で開口部に関しましては防火仕様の窓やドア防火ダンパー付きの換気口を付けなくてはなりません。「新たな防火規制区域」の建築制限は500㎡以下で1階から3階までの建物で準耐火建築物を建てることはできますが、4階建て以上の500㎡以下の建物から500㎡を超えさらに1500㎡を超える建物に関しましては耐火建築物を建てなくてはいけません。また「準防火地域」の建築制限は500㎡以下の2階建てまでの建物なら、木造建築(在来工法やツーバイ工法)は外壁・軒裏・開口部に関しましては一定の防火処置が必要になります。500㎡以下の3階までの建物の場合、耐火建築物・準耐火建築物・一定の技術基準に適合した建物などは建てられます。500㎡を超え1500㎡以下の場合、1階から3階までの建物は「耐火建築物」「準耐火建築物」を建てることができます。最後に「準防火地域の建築制限」で1500㎡を超える場合は耐火建築物しか建てられません。