狩野建築 コラム

注文住宅は建売住宅と違いお客様自身が工務店に新築工事のご依頼をして建物を建てるわけですから、自分がどれほどの大きさの家を建てられるか把握しておきたいと思います。ここでは建ぺい率・容積率に関しての豆知識を説明させて頂きます。「建ぺい率」とは敷地の面積に対しての建物の面積の割合のことです。(上空から見た建物をイメージしてその建物全体の面積のことを言います。）仮に一階より二階が小さい建物だとしても、一階の屋根の面積が「建ぺい率」になります。建ぺい率の計算方法は例を上げると(100㎡の土地に対して建ぺい率50パーセントの場合、100㎡×0.5＝50㎡の建ぺい率の建物を建てることができます。)「建ぺい率の計算方法」50％(建ぺい率)＝50㎡(建築面積)÷100㎡(敷地面積)×100となります。また、「容積率」とは敷地面積に対しての延べ床面積の割合のことです。(延べ床面積)とは建物全体の床面積の事です。要するに2階建ての場合1階と2階の総合の床面積のことを言います。容積率の計算方法は例を上げると（100㎡の土地に容積率が80％と制限をされた場合、100㎡×0.8＝80㎡の容積率の建物を建てることができます。）「容積率の計算方法」80％(容積率)＝80㎡(延べ床面積)÷100㎡(敷地面積)×100となります。この場合100㎡の土地に建ぺい率50％容積率80％で建てられる建物の大きさは一階の床面積が50㎡で二階の床面積は30㎡になり二階の床面積は一階の床面積よりも狭くなり、木造住宅などの場合、屋根をかけることになります。この屋根のことを下の屋根と書いて（下屋根＜ゲヤネ＞）と言います。もし下屋根をかけるのが嫌で総二階にしたい場合、一階の床面積を40㎡二階の床面積も40㎡に建築することも可能です。建ぺい率と容積率をオーバーしていなければ問題ありません。「建ぺい率・容積率」は用途地域により異なります。また建ぺい率が緩和される条件もあります。「角地緩和」といい(街区の角にある角地)土地が交差点に面した街区の角にある敷地(道路に挟まれた敷地)土地の両側が道路に面している場合か角地扱いになる(公園・広場・河川などに接する敷地)土地に面している道路に一本でも公園・広場・河川などに面している場合も角地扱いになります。これらの「角地緩和」は建ぺい率の上限が10％加算で緩和される場合がありますが、どのケースも特定行政庁ごとに街区の角地に指定されている条件に適合している場合に限られるため、必ずしも緩和されるわけではありません。また、防火地域内の耐火建築物・準防火地域耐火建築物・準防火地域の準耐火建築物も「建ぺい率」が10％緩和されます。参考までに住居系用途地域の「建ぺい率」と「容積率」の一覧をまとめてみました。「第一種低層住居専用地域」(低層住宅の為の地域)・建ぺい率（％）：30、40，50，60・容積率（％）：50，60，80，100，150，200「第二種低層住居専用地域」(低層住宅・小中学校・一定規模の店舗などが建てられる地域)・建ぺい率（％）：30、40，50，60・容積率（％）：50，60，80，100，150，200「第一種中高層住居専用地域」(中高層住宅の為の地域」・建ぺい率（％）：30、40，50，60・容積率（％）：100・150・200・300・400・500「第二種中高層住居専用地域」(中高層住宅・病院・大学・1500㎡までの店舗などが建てられる地域)・建ぺい率（％）：30、40，50，60・容積率（％）：100，150，200，300，400，500「第一種住居専用地域」(住居環境を守る為の地域)・建ぺい率（％）：50，60、80・容積率（％）：100，150，200，300，400，500「第二種住居専用地域」(主に住環境を守る為の地域)・建ぺい率（％）：50，60、80・容積率（％）：100，150，200，300，400，500「準住居地域」(主に自動車関連施設の立地を確保するための地域」・建ぺい率（％）：50，60、80・容積率（％）：100，150，200，300，400，500「田園住居地域」(主に農業と調和した住宅を建てるための地域)・建ぺい率（％）：30、40，50，60・容積率（％）：50，60，80，100，150，200尚、これに（防火地域内で耐火建築物）の場合と（特定行政庁が指定する角地）の場合は＋10％建ぺい率が加算され（防火地域内で耐火建築物＋特定行政庁が指定する角地）の場合20％建ぺい率が加算されます。また、「風致地区」と言い自然的景観を維持するための区域があり、注文住宅などの建築物の許可の基準もあります。東京都世田谷区の場合「第一種風致地区」・建ぺい率：20％以下・高さ制限：10メートル以下・壁面後退距離(道路側)：3メートル以上・壁面後退距離(その他)：1.5メートル以上「第二種風致地区」・建ぺい率：40％以下・高さ制限：15メートル以下・壁面後退距離(道路側)：2メートル以上・壁面後退距離(その他)：1.5メートル以上(建築確認申請)注文住宅を建てるには確認申請をしなくてはなりません、確認申請前に風致地区条例の許可を受けなくてはなりません。