狩野建築 ブログ

川崎市麻生区で工務店を営んでいる株式会社狩野建築です。
新築で注文住宅を建てたいけどどのようにしたら良いかわからない方が多いいと思います。
弊社はそのような方の為に、出来る限りのアドバイスをさせて頂き、失敗をしない家造りを皆様にして頂ければと思います。
注文住宅で家を建てるには2通りあります。
現在お住みになられている住宅の建て替えまたは、土地を購入後に新規に家を建てるなどが一般的だと思います。
しかし、家を建てるには建築基準法という法律を守らなければなりません。
また、ご自身がこれから家を建てる土地には、どのような建物や敷地に対してどれくらいの建物が建てられるかを知っておいた方がいいと思います。
これからお話することは（土地計画法）といい、土地の用途がどのように分かれているか、お話をさせて頂きます。

（土地計画法）
土地計画法には大きく分け「市街化区域」と「市街化調整区域」と2つのエリアに分かれています。
・市街化区域・・・すでに市街地を形成している区域になり、「道路・公園・水道・電気」等がすでに整備されているか、優先的に整備　をされています。工業用地域などは除きますが、建物に対する自由度が高く住宅は勿論店舗や商業施設を建てる事も可能です。
・市街化調整区域・・・主に自然環境を守る地域で農地などが多く、建築制限が厳しい地域になります。
市街化区域とは違い水道や下水道、ガスに関しましては都市ガスの整備が整っていないケースもあります。
しかし、必ずしも家を建てる事ができないわけではありません。
ある、一定の条件を満たせば例外として認められることもあります。
一定の条件とは？
自治体の条例・・・土地計画法第34条に基づく区域は市街化を抑制すべき区域となり、例外的に建物を建てたり、宅地造成が認められる基準を定めた法律になります。
自治体が条例で指定した既存住宅のエリア内であれば土地計画法第34条第11号「既存集落の温和」が適用され農地の方や地主さんにかかわらず建築物を建てることが可能になります。
また、土地計画法第34条第12号では市街化調整区域において無秩序な開発を防ぎつつ、自治体の条例に定められた一定のエリアに限り例外的に特定の建築・開発を許可する規定と定められており、「自己用住宅」を建てることは可能になります。
その条件として、20年以上住居されている方や、その地域と深いかかわりがある方などです。
深いかかわりのある方とは、地主さんや農家の子世帯が新たに自分の住宅を建てる等です。

ここまでは「市街化区域」と「市街化調整区域」についてお話をさせて頂きました。
市街化調整区域は必ずしも建築物が建てられない訳ではないことがお分かりになられたと思います。

市街化調整区域に家を建てられる農家さんや地主さん、またはそのご子息、特にご子息様はほかの地域に住みたいなどと思う方もいると思いますが、市街化調整区域は市街化区域と比べると「静かで環境が良く、土地の費用が安く、固定資産税も安いうえに都市計画税がかからない」というメリットがあります。

それでは、「市街化区域」についてお話をしたいと思います。
市街化区域はすでに市街地が形成している区域で、計画的な街づくりをする為、「用途地域」というものが、定められています。
用途地域には「住居系用途地域が8種類」「商業系用途地域が2種類」「工業系用途地域が3種類」の計13種類の用途地域があります。
用途地域により建てられる建物の大きさや、どのような建物が建てられるかが決まります。

１、住居系用途地域とは・・・良好な住環境を守る事を目的とした地域になります。
住居系地域は大きく分け「専用地域」と「住居地域」の2つに分かれています。
専用地域は住宅街として保護をされている地域で4つの専用地域に分かれています。

（専用地域）
〇第一種低層住居専用地域

建築制限が厳しい地域ではありますが、戸建てや低層マンションが中心に建てられるとても静かな環境になりますが、下記の制限があります。

（建ぺい率）・30％・40％・50％・60％
（容積率）・50％・60％・80％・100％・150％・200％
（高さ制限）10ｍ又は12ｍの絶対高さの制限ただし、隣地斜線制限はありません。
（外壁後退距離）隣地境界線から建物の外壁までの距離が1ｍまたは1.5ｍ離さなくてはなりません。

〇第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は第一種低層住居専用地域に比べると利便性があり、戸建ての他小中学校や図書館などの公共施設や床面積150㎡以下で2階建て以下に限り、飲食店やコンビニ、日用品などの販売店を建てる事が出来ます。
（建ぺい率）・30％・40％・50％・60％
（容積率）・50％・60％・80％・100％・150％・200％
（高さ制限）10ｍ又は12ｍの絶対高さの制限ただし、隣地斜線制限はありません。
（外壁後退距離）隣地境界線から建物の外壁までの距離が1ｍまたは1.5ｍ離さなくてはなりません。

〇第一種中高層住居専用地域
中高層住居専用地域は主にマンションが立ち並ぶ地域になります。
第一種中高層住居専用地域はマンションや学校、病院などの建築物を建てる事が出来、床面積が500㎡までの小規模店舗も建築可能です。
（建ぺい率）・30％・40％・50％・60％
（容積率）・100％・150％・200％・300％・400％・500％
（斜線規制）・道路斜線・北側斜線・隣地斜線規制が適応されます。（日影規制の対象区域外では北側斜線の適応はなくなります。）

〇第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域よりも規制が緩和されていて、マンション・学校・病院に加え1500㎡までの店舗や事務所も建てられます。
（建ぺい率）・30％・40％・50％・60％
（容積率）・100％・150％・200％・300％・400％・500％
（斜線規制）・道路斜線・北側斜線・隣地斜線規制が適応されます。（日影規制の対象区域外では北側斜線の適応はなくなります。）

上記の専用地域はパチンコ店や風俗、カラオケボックスなどの娯楽施設を建てることが出来ないので、落ち着いた暮らしが好む方には適しています。

（住居地域）
〇第一種住居地域
床面積が3000㎡未満なら店舗や事務所も建築可能で、娯楽施設などの建築物は建てられないので、住環境にもいいです。
第一種低層住居専用地域と似ていますが、第一種住居地域は第一種低層住居専用地域に比べると建てるものの制限がかなり緩和されています。
（建ぺい率）・50％・60％・80％
（容積率）・100％・150％・200％・300％・400％・500％
（斜線規制）・道路斜線・隣地斜線規制が適応されます。（日影規制は条例で指定する区域に建つ高さ10メートルを超える建築物が規制を受け北側斜線の適応がないです。）

〇第二種住居地域
床面積が10,000㎡以下であれば店舗や事務所、娯楽施設（カラオケボックス・ボーリング場・パチンコ店等）の建築物が建てられます。
また、ホテルも建てる事が出来ますが、交通量や人通りが多く、騒音などの問題はあります。
利便性を求める方などは買い物や通勤をするには便利な地域です。
（建ぺい率）・50％・60％・80％
（容積率）・100％・150％・200％・300％・400％・500％
（斜線規制）・道路斜線・隣地斜線規制が適応されます。（日影規制は条例で指定する区域に建つ高さ10メートルを超える建築物が規制を受け北側斜線の適応がないです。）

〇準住居地域
幹線道路（国道や県道）沿いに指定されることが多いい地域になります。
住宅はマンションは勿論建てられます。
10,000㎡以下であれば店舗、事務所、飲食店も建築可能な地域になり利便性はあります。
幹線道路沿いなので自動車関係の施設も多く、ガソリンスタンドや自動車整備工場などもあり、住居系地域ではありますが、商業や業務的な利用もされています。
交通のアクセスや生活をするには便利な地域にはなりますが、沿線道路沿いなので、騒音問題や排気ガスなどの問題はあるかと思います。
（建ぺい率）・50％・60％・80％
（容積率）・100％・150％・200％・300％・400％・500％
（高さ制限）絶対高さ制限や北側斜線制限はありませんが、道路斜線規制（前面道路の幅員により制限される）隣地斜線規制（高さ20m超え：勾配1：1.25などが基本）日影制限などはあります。

〇田園住居地域
2018年4月に新設された地域になり、低層住宅の環境を保護し、都市部の田園風景や農地を守る為の地域になります。
基本的には低層地域と似ていますが、床面積150㎡以下の建物であれば店舗や飲食店を建てる事も可能になります。
また、農地なので、農地用の倉庫も建てられます。
しかも、床面積500㎡以下であれば、そこの地域で取れた農産物の直売所や農家レストランを建てることも出来ます。
娯楽施設を建てる事が出来ないので、とても静かな環境になります。
（建ぺい率）・30％・40％・50％・60％
（容積率）・50％・60％・80％・100％・150％・200％
（高さ制限）10ｍ又は12ｍの絶対高さの制限ただし、隣地斜線制限はありません。
（外壁後退距離）隣地境界線から建物の外壁までの距離が1ｍまたは1.5ｍ離さなくてはなりません。

また、用途地域の場合「角地緩和」と「防火地域緩和」と言うものがあり、建ぺい率の上限が10％緩和されます。
これは建築基準法第53条の制度になります。
但し、容積率に関しましては緩和されません。


ここまでは、住居系用途地域のご説明を致しました。
その他には商業系用途地域と工業系用途地域がありますが、住宅を建てるにはここまで覚えとけば問題はありません。

家を建てるにはどのような環境か、敷地に対してどれくらいの建物が建てるか把握をしておいた方が良いと思います。


町場の工務店に注文住宅を頼むと建物が古臭くなったり、イメージと違う造りになってしまうのではないかと思う方や、建て替えや新築工事などが出来ないと思い大手メーカーやハウスメーカーにご依頼する方も多いいと思います。
決してそんなことはございません。
大手メーカーやハウスメーカーと比較すると棟数を建てる事は難しいですが、その分お客様一人一人を大切にしてアフターフォローをします。
また、工事途中でもお申し付け頂きましたらその場で対応することも可能です。
以前、注文住宅のご依頼を頂いたお客様も、弊社にご依頼をする前は町場の工務店は古臭い建物しか出来ないと思いもんでいたらしいのですが、お客様が可愛らしいお家を建てたかったらしくインターネット上で送って頂いた資料の元お打ち合わせをさせて頂き造ったこともありますのでご安心をして頂けましたら幸いです。

さて、今回のブログで用途地域と建ぺい率・容積率がお分かりになられたと思います。
次回は新築注文住宅や建て替えなどにどのようなお打ち合わせや手順で行うのかをお話させて頂きますので、ご覧いただきましたら幸いでございます。